PARTIE 1 : RAPPORT DE STAGE

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PARTIE 1 : RAPPORT DE STAGEStage réalisé sous le tutorat de Monsieur PUPAT PascalRégie CIFI101 rue de Sèze69006 LYON

Introduction :Avant de développer les différents aspects de mon expérience professionnelle, il convient depréciser ma motivation quant au choix du domaine d’activité et la structure retenue afind’effectuer le stage de fin d’études. Ce dernier étant prévu dans le cadre du master 2 droitimmobilier de l’université Lyon 3 pour une durée allant de quatre à six mois. Il m’a sembléraisonnable d’opter pour un stage de quatre mois, d’avril à juillet, dans le but de conserver unmois plein et entier pour finir la rédaction de mon mémoire. L’activité d’administration debien m’était inconnue jusqu’alors et ce stage m’a permis d’en discerner les contours. En effet,l’objectif était de découvrir un pan du droit immobilier dans le but de définir, par la suite, monprojet professionnel.Il est vrai qu’à la suite d’un changement de spécialisation entre le master 1 et le master 2, ilétait important pour moi de connaître, par le biais d’expériences professionnelles, lesdifférents secteurs d’activités auxquels touche le droit immobilier et ce, dans le but deredéfinir mon projet professionnel qui reste à ce jour en suspens. Plusieurs domaines me sontencore inconnus, toutefois, j’ai préféré commencer par un stage dans une régie puisque celam’a permis de découvrir plusieurs activités du droit immobilier au cours d’un même stage. Deplus, j’avais eu une première expérience en matière locative au sein d’un Office Publicd’Aménagement et de Construction situé à Beauvais dans l’Oise et plus particulièrement dansle service des charges locatives, ce qui m’a paru rassurant. A cela il faut ajouter ma préférencepour les cours de droit de la copropriété et de droit des baux civils et commerciaux suivis aucours du master 2.Concernant la régie dans laquelle j’ai réalisé mon stage, celle-ci présente une caractéristiqueintéressante de mon point de vue car il s’agit d’une structure familiale composée de quatremembres. Par conséquent, les missions proposées étaient multiples, elles touchaient à tous lesdomaines d’activités de la régie et le stage n’en était que plus enrichissant et formateur. Dansce rapport de stage, une présentation de la régie (I) précèdera l’exposé des missions confiées(II) et pour finir un bilan sera dressé sur l’apport effectif de ce stage (III).I-Présentation de la structure d’accueilIl m’a été permis d’effectuer mon stage de fin d’études au sein de la régie CIFI (Conseil enInvestissement et Financement Immobilier), il s’agit d’une structure familiale tournéeessentiellement vers la gestion de copropriétés en tant que syndic professionnel. Toutefois, la2

gestion locative et les transactions ne sont pas absentes du champ d’activité de cette régie.Celle-ci fut créée le 7 juillet 1989 par Monsieur WALET Xavier ainsi que par son père et sonépouse en tant qu’actionnaires. Puis, en janvier 2006, Monsieur PUPAT Richard racheta 50%des parts de la société, il restait alors deux associés à savoir Monsieur WALET et MonsieurPUPAT. En mai 2009, Monsieur PUPAT décida de racheter la totalité des parts de MonsieurWALET. Actuellement, la régie connaît une forte croissance en activité syndic et ce, depuis2007, en effet, à ce jour, le chiffre d’affaires a été multiplié par quatre. Les bureaux de la régiese situent au 101 rue de Sèze dans le 6ème arrondissement de Lyon. Avant de développer lesdifférentes missions que j’ai eu à remplir au cours de mon stage, il convient de présenter lesmembres de cette société ainsi que leurs fonctions.Tout d’abord, Monsieur PUPAT Richard, gérant de la régie, supervise l’ensemble desactivités entreprises par la régie CIFI. Grâce à ses nombreuses années d’expérience, il estcompétent aussi bien en matière de copropriété qu’en matière de gestion locative, il peut ainsiaider ses employés en cas de difficultés rencontrées sur certains dossiers litigieux.Ensuite, Monsieur PUPAT Pascal, en sa qualité de gestionnaire de copropriété s’occupe d’unepart importante de l’activité syndic avec l’aide de son assistante Mme REBOULET Marion.Monsieur PUPAT organise notamment les assemblées générales et s’assure du bonfonctionnement des copropriétés dont il a la gestion. Il a plusieurs missions en ce sens qu’à lapréparation des assemblées générales, s’ajoutent les procès-verbaux à rédiger à la suite d’unetelle réunion, les états datés, pré-états datés à fournir en cas de mutation, carnet d’entretiendes immeubles Il doit également intervenir en cas de sinistre sur ses copropriétés etmandater les entreprises concernées en cas de besoin. Madame REBOULET est la principaleinterlocutrice des copropriétaires pour ce qui concerne le patrimoine géré par MonsieurPUPAT et elle assiste celui-ci dans l’essentiel de ses tâches.Enfin, Madame VEY Blandine, quant à elle, occupe un poste fortement marqué par lapolyvalence. En effet, elle est compétente en matière de gestion locative ainsi que pour lacomptabilité de la régie et ce, dans tous les domaines d’activités confondus. De plus, depuisquelques mois, elle assure également la gestion en tant que syndic de plusieurs immeubles, enraison de la croissance de l’activité en matière de copropriété et ce, afin d’aider MonsieurPUPAT qui gère déjà un nombre très important de copropriétés. Madame VEY, grâce à sesnombreuses compétences, est donc un élément essentiel au bon fonctionnement de la régie.3

Par ailleurs, la régie CIFI travaille en collaboration avec trois intermédiaires à savoirMonsieur Philippe GUIGUI qui intervient en matière de transactions immobilières, ils’occupe de trouver des acquéreurs potentiels pour les biens que la régie propose à la vente ;Madame Fabienne BESSON qui s’occupe de la partie location et surtout de la recherche decandidats à la location et Monsieur Patrick PARAT qui effectue les états des lieux entrant etsortant. La présentation de la structure d’accueil étant maintenant achevée, les missionsréalisées, aussi bien en matière de gestion locative, de copropriété que de comptabilité, vontêtre précisées dans la partie qui suit.II-Missions réalisées durant le stageTout au long de mon stage, de nombreuses tâches m’ont été confiées et ce dans tous lessecteurs y compris la comptabilité. Il m’a été donné la possibilité d’assister à plusieursrendez-vous, parfois même seule. Il pouvait s’agir de rendez-vous concernant des visitesd’appartements, des expertises suite à des sinistres, des mises au point avec les différentsprestataires intervenant sur les copropriétés en cas de défaut ou manquement dansl’accomplissement de leurs prestations, réunions de conseil syndical, assemblées générales etmême une convocation en vue du licenciement d’une gardienne suite à une décision votée enassemblée. Il est à noter que le travail informatique a entièrement été réalisé sur le logicielCRYPTO. Seront étudiées successivement les missions en matière de gestion locative (§1), decopropriété (§2) et de comptabilité (§3).§1- La gestion locative :En matière de gestion locative, les missions qui m’ont été confiées consistaientessentiellement en la préparation de baux d’habitation (A), la gestion des sinistres subis parles locataires (B) et la préparation de projet 2044 pour les propriétaires afin de faciliter leurdéclaration de revenus fonciers (C). Ces missions ont été réalisées en collaboration avecMadame VEY.A – Pratique des bauxJe limiterai mes développements aux baux d’habitation et n’aborderai pas la question desbaux commerciaux puisque je n’ai eu à préparer que les premiers. Il est vrai qu’une desmissions principales de la période estivale fut la préparation de baux d’habitation en vue d’unrendez-vous pour signature. Ainsi, cela m’a permis de suivre du début à la fin les dossiers descandidats à la location, ce qui était très appréciable.4

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Tout d’abord, la préparation du bail nécessite quelques pièces justificatives demandées auxfuturs locataires en vue de la constitution de leur dossier. Celles-ci diffèrent selon lessituations mais elles sont pour la plupart financières. A ce sujet, la loi ALUR du 24 mars 2014a modifié la loi du 6 juillet 19891 relative à l’amélioration des rapports locatifs, elle a posé desrestrictions quant aux pièces pouvant être demandées, elle précise en son article 22-22 lesdocuments pouvant être demandés par le bailleur. Cette mesure vise à limiter ladiscrimination et la sanction du non-respect de cette disposition consiste en une amendemaximale de 3000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personnemorale.En pratique, les pièces suivantes sont requises pour tous les candidats à la location : une pièced’identité, un relevé d’identité bancaire, un justificatif de domicile. Les autres documentsdépendent des cas d’espèce, par exemple, pour un étudiant, sa carte d’étudiant ainsi qu’unesimulation de l’allocation logement et une attestation de bourse quand elle est acceptéedoivent être fournis. Pour ce qui est des personnes salariées celles-ci doivent compléter lespièces citées initialement avec les trois derniers bulletins de salaires, une attestation del’employeur concernant la poursuite du contrat et les deux derniers avis d’imposition sur lerevenu.S’agissant de la préparation du bail, le recours au logiciel spécialisé CRYPTO est de rigueurpuisque la trame d’un modèle de bail d’habitation y est enregistrée. Mon rôle était alors decompléter ce contrat type avec les informations concernant l’identité du ou des locataire(s), dubailleur, éventuellement des cautions, adresse des parties, le montant du loyer, des charges,les modalités de paiement de ces sommes, le montant du dépôt de garantie, la date d’effet dubail. Les autres clauses étant pré-rédigées et conformes aux exigences légales aucunemodification n’avait à être faite en principe. Il me fallait ensuite préparer un avis dequittancement à remettre aux parties le jour de la signature du bail. Celui-ci étant composé duloyer à payer au titre du mois à compter duquel le bail prend effet, les charges y afférentes, ledépôt de garantie correspondant à un mois de loyer sans charges, les honoraires facturés pour1Loi n 89-462 du 6 juillet 1989.Article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 : « La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à lalocation ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l'établissement du contrat de location, est définie pardécret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut imposer la cosignature d'un ascendant oud'un descendant du candidat à la location.Les manquements au présent article sont punis d'une amende administrative, prononcée par le représentant del'Etat dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 pour une personne physique et à 15000 pour une personne morale. [ ] »25

la rédaction de l’acte ainsi que ceux correspondant à la rémunération de Madame BESSONappelés « honoraires de location ». Pour finir, il me restait l’acte de cautionnement à préparerafin de le remettre aux cautions éventuelles le jour de la signature du bail. Celui-ci étaitégalement pré rédigé et à compléter par l’identité de la caution, son adresse, le contrat qu’ellegarantit, la durée de son engagement et les sommes correspondantes. En matière de sûretés,cet acte est extrêmement important, il faut donc qu’il soit rédigé de façon manuscrite par lacaution afin qu’elle prenne conscience de la mesure de son engagement. Afin d’assurer unebonne information des locataires, la liste des charges récupérables ainsi que celle des chargeslocatives sont jointes au bail.Le jour du rendez-vous, trois exemplaires du bail sont à faire signer et parapher par toutes lesparties c’est-à-dire le locataire, le bailleur et la caution, chaque partie doit avoir en sapossession le bail. En l’absence de caution, deux exemplaires suffisent. L’avis dequittancement est remis au locataire qui doit le payer immédiatement. Quant à l’acte decautionnement, il est remis à la caution qui doit donc le réécrire à la main et le signer, s’il y aplusieurs cautions, chacune d’elles doit procéder à cette formalité. Souvent, en pratique, lacaution n’était pas présente lors du rendez-vous, dans ce cas, l’acte de cautionnement étaitremis ainsi que deux baux à faire parapher et signer par la caution et le quittancement. Puis,lorsque l’acte de cautionnement manuscrit et un exemplaire du bail signé et paraphé par toutesles parties était rapporté à la régie, le dernier exemplaire du bail était alors remis au locataire.Le jour de la signature il est demandé au futur locataire de fournir une attestation d’assurancecouvrant le logement concerné au titre des risques locatifs, à défaut, celle-ci devraimpérativement être remise le jour de l’état des lieux autrement toute entrée dans les lieux estimpossible. A la suite de toutes ces tâches il me restait à mandater Monsieur PARAT en luidonnant toutes les informations utiles (identité du locataire entrant et sortant, leurs numérosde téléphone, adresse, date de prise d’effet du bail) afin qu’il puisse contacter les personnesconcernées et fixer une date pour l’état des lieux.Il est à noter que le défaut d’assurance est une cause de résiliation de plein droit du bail, lebailleur doit, dans ce cas, faire un commandement au locataire de justifier d’un contratd’assurance pour le logement. Si cette démarche reste sans suite après un délai d’un mois, letribunal d’instance constatera alors la résiliation du contrat. A ce sujet, la loi ALUR a apportéune nouvelle mesure, désormais, elle ouvre la possibilité au bailleur de souscrire l’assurancemultirisques-habitation en lieu et place de son locataire. Une mise en demeure préalable estévidemment nécessaire et doit être restée infructueuse dans le délai d’un mois.6

En amont de toute cette mission de rédaction d’acte, il m’a été permis de faire des visitesd’appartements, accompagnée au début de Madame VEY puis seule. J’ai particulièrementapprécié cette mission en ce qu’elle m’a permis de suivre les locataires dans leur parcoursrésidentiel et ce, du début à la fin, en intervenant à toutes les étapes du processus.B – Gestion des sinistresEnsuite, il m’a été donné la possibilité d’assurer la gestion des sinistres subis par leslocataires. En cas d’appel justifié par ce motif, plusieurs renseignements doivent êtredemandés : la nature du sinistre, son origine, le nom du voisin concerné en cas de fuite d’eaupar exemple, la localisation du bien dans la copropriété ainsi que l’identité et les coordonnéesdu locataire. Avant tout, il faut vérifier si le sinistre et le dommage qui s’en suit sont à lacharge du propriétaire ou du locataire, cela dépend des faits de l’espèce. S’ils sont à la chargedu locataire il faut lui indiquer qu’une entreprise peut être mandatée par nos soins mais queles frais resteront à sa charge.Au contraire, s’ils incombent au propriétaire, il faut alors prévenir le propriétaire du sinistre etmandater une entreprise compétente qui puisse estimer le coût des réparations. Une fois ledevis en ma possession, il était transmis au propriétaire pour validation. En cas decontestation, un devis peut être demandé à un autre prestataire. Une fois le devis accepté, ilm’appartenait de rappeler le technicien afin de lui fournir les coordonnées téléphoniques dulocataire pour qu’il puisse fixer un rendez-vous et effectuer les travaux. L’entreprise metransmettait alors la facture que je devais ensuite enregistrer sur le compte du propriétaire, encomptabilité, cette mission sera développée ultérieurement dans la partie correspondante.Cette tâche était également intéressante et m’a permis de savoir comment gérer un sinistreaussi bien dans la vie professionnelle qu’au regard de mon statut de locataire. Toutefois, j’airencontré une difficulté quant à la distinction entre les charges incombant au locataire et cellesà la charge du propriétaire.C – Projet 2044Enfin, j’ai eu la possibilité de préparer des projets de déclaration 2044 pour les revenusfonciers afin de faciliter la tâche des propriétaires. Afin de remplir au mieux ce document, ilest important de se reporter dans un premier temps aux comptes des propriétaires dont la régiegère les biens. Puis, dans un premier temps, il faut calculer la totalité des loyers perçus aucours de l’année en prenant en compte une éventuelle vacance du logement en cas de7

changement de locataire mais également les dépenses mises à la charge du locataire parconvention car celles-ci sont assimilées à un revenu, la somme obtenue est alors à reporter surla ligne 210. Dans un deuxième temps, une procédure similaire est à faire concernant les fraiset charges engendrés par la location d’un bien. Les situations étaient très différentes enpratique. Cette catégorie regroupe principalement les frais d’administration et de gestion, lesprimes d’assurance, les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, la taxe foncière Les frais et charges additionnés sont, quant à eux, à inscrire sur la ligne 220. De ceux-cipeut être déduite ou ajoutée une régularisation de charges de copropriété. N’ayant pas accès àla totalité des informations nécessaires pour remplir entièrement la déclaration 2044, mon rôleétait de préparer un projet qui était ensuite remis au propriétaire pour qu’il puisse lecompléter.L’accomplissement de cette mission ne m’a pas posé de problèmes et m’a permis de mobilisermes connaissances en matière de droit fiscal. En effet, le cours de Madame ESPOSITO m’aété d’une grande aide puisque nous avions notamment étudié les revenus fonciers. Cesdifférentes missions, bien que distinctes les unes des autres, étaient celles qui m’étaientconfiées essentiellement en gestion locative bien qu’il en existe d’autres. Il est intéressantmaintenant de voir celles effectuées en matière de copropriété.§2- L’activité de syndic professionnel :Les missions en matière de syndic m’ont été données à la fois par Monsieur PUPAT, parMadame VEY mais également par Madame REBOULET, en fonction des immeublesconcernés. Le champ d’application de cette discipline est vaste et je traiterai ici des missionsprincipales que j’ai eu à remplir, celles-ci étaient, pour la plupart, relatives aux réunions deconseil syndical (A), aux assemblées générales (B), à la gestion des sinistres (C) et aux appelsde fonds (D).A – La préparation des réunions de conseil syndicalTout d’abord, en ce qui concerne les réunions de conseil syndical, un travail était à prévoir enamont. Effectivement, le conseil syndical a un rôle important d’assistance et de contrôle dusyndic, il vérifie les comptes, surveille les impayés, prépare l’assemblée générale enproposant des résolutions à ajouter dans la convocation et mesure l’urgence des travaux àprévoir. Avant cette réunion, il s’agit alors de classer les factures de la copropriété pourl’année en cours de sorte que les vérifications du syndic soient facilitées, du moins, dans la8

lecture des documents. Ainsi, un état détaillé des dépenses reprenant, dans l’ordrechronologique, les factures enregistrées pour l’exercice en cours est imprimé, puis les facturesen version papier sont rangées, dans le même ordre, dans un classeur propre à la copropriétéconcernée.Lors de la réunion et une fois le contrôle des comptes achevé, les membres du conseilsyndical proposent des résolutions à soumettre au vote lors de l’assemblée générale annuelle,de même ils peuvent soumettre au syndic la nécessité d’engager des travaux d’entretien ou deréparation ne nécessitant pas de vote en assemblée pour être effectués. A la suite de cetentretien, je rédigeais un compte-rendu sur ordinateur que j’envoyais ensuite à l’ensemble desmembres du conseil syndical, puis, en fonction des points abordés, je m’occupais de ceuxpouvant être réglés de suite.Cette mission n’était pas difficile en soi mais elle m’a paru moins intéressante que lapréparation et la tenue de l’assemblée générale.B – L’assemblée généraleAu sein d’une copropriété, le processus décisionnel passe obligatoirement par une assembléegénérale ainsi il est nécessaire que tous les copropriétaires puissent y participer. Pour ce faire,le syndic doit convoquer tous les copropriétaires, sans exception, même en cas dedémembrement d’un lot de copropriété ou d‘indivision. Il s’agit d’un document important, j’aipu observer Monsieur PUPAT le préparer mais je n’ai pas eu l’occasion de le faire moimême. La convocation doit impérativement être envoyée dans un délai de 21 jours auminimum avant la tenue de cette réunion. Concernant son contenu, elle doit bien évidemmentpréciser la date, l’heure et le lieu de l’assemblée, à défaut, la nullité de l’assemblée généralepeut être demandée. A cela s’ajoute l’ordre du jour, celui-ci contient les diverses résolutionsqui seront débattues et votées en assemblée. Ce document présente donc une certaineimportance et doit être rédigé avec soin. Les résolutions qui revenaient à chaque foisconcernaient la désignation d’un président, d’un secrétaire et de scrutateurs de séance,l’approbation des comptes pour l’exercice passé, le vote du budget pour l’exercice à venir, lequitus donné au syndic, le rapport moral du conseil syndical, la mise en place d’un comptebancaire séparé obligatoire depuis la loi ALUR.D’autres documents peuvent être joints à la convocation selon les questions prévues à l’ordredu jour. Ainsi, par exemple, le projet de budget prévisionnel ou le projet de contrat de syndic9

sont annexés à celle-ci pour que la résolution puisse être votée. De même, lorsque lescopropriétaires doivent approuver au cours de l’assemblée générale un devis ou un contrat,ceux-ci doivent accompagner la convocation. A défaut, la nullité des votes concernant cessujets peut être encourue. Parfois, des documents sont ajoutés à titre informatif seulementcomme le détail des rémunérations perçues par le syndic ou le compte rendu de sa mission parle conseil syndical. La convocation peut être envoyée par lettre recommandée avec demanded’avis de réception ou bien remise en main propre contre un récépissé ou la signature d’unbordereau. En pratique, la première forme d’envoi est utilisée.Ensuite, le déroulement de l’assemblée générale succède à la convocation, j’ai pu ainsiassister à des assemblées générales ordinaires et extraordinaires. Une fois les copropriétairesarrivés, j’avais à leur faire signer la feuille de présence en indiquant leur identité, adresse etl’identité de leur représentant selon si le copropriétaire était présent ou représenté. Lesmandats des éventuels représentants devaient m’être remis afin que je puisse les annexer à lafeuille de présence. Lorsque la tenue de l’assemblée débute, un président doit être désigné à lamajorité de l’article 24 c’est-à-dire à la majorité des copropriétaires présents et représentés.Celui-ci est censé animer les débats et faire procéder aux votes mais en pratique MonsieurPUPAT aidait le président désigné à effectuer son rôle, tout en restant neutre évidemment. Enprincipe, le syndic assure le secrétariat de la séance, ce fut le cas pour toutes les assembléesauxquelles j’ai pu participer.Les résolutions contenues dans l’ordre du jour sont votées tour à tour, selon les décisions, desmajorités différentes sont requises. Ainsi, la majorité de l’article 24 correspond comme nousl’avons vu avant, à la majorité des copropriétaires présents et représentés ; celle de l’article 25à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires et celle de l’article 26 à la doublemajorité. Cette dernière signifie que la résolution doit être adoptée à la majorité de tous lescopropriétaires représentant au moins 2/3 des voix. Une fois, qu’il a été procédé au vote detoutes les décisions en fonction des majorités, et s’il n’y a pas de questions ou de précisionsdemandées, la réunion s’achève.A la suite d’une assemblée générale, un procès-verbal doit être rédigé, celui-ci atteste de labonne tenue de la réunion et résume toutes les décisions adoptées. Il doit reprendre chaquequestion de l’ordre du jour, le résultat du vote, les noms des copropriétaires ayant voté contrela décision et ceux s’étant abstenus ainsi que leur nombre de voix. L’absence de cesinformations entraîne automatiquement l’annulation de l’assemblée générale. En pratique,10

Monsieur PUPAT rédigeait les procès-verbaux au fur et à mesure du déroulement del’assemblée générale afin de pouvoir le faire signer par le président et les scrutateurs en fin deséance. J’ai pu rédiger un compte rendu avec le concours de Madame VEY, une fonctionspéciale est prévue sur le logiciel crypto afin de reprendre le contenu de l’ordre du jour tout enle complétant par les votes émis. Des formules types sont alors à reproduire.Lorsque j’avais terminé la saisie du procès-verbal, il me fallait ensuite imprimer celui-ci desorte que chaque copropriétaire en ait un. Le délai pour notifier ce compte-rendu est de deuxmois à compter de l’assemblée générale. Une petite particularité est à noter à ce stade, eneffet, l’envoi de ce document répond à des modalités différentes selon la position prise par lescopropriétaires lors de l’assemblée générale. Ainsi, pour les copropriétaires ayant voté enfaveur de toutes les décisions, un envoi par courrier simple était amplement suffisant. Enrevanche, pour les copropriétaires opposants ou défaillants, je devais notifier le procès-verbalpar courrier recommandé avec avis de réception. Cela s’explique par le fait qu’en cas decontestation d’une décision prise en assemblée générale, le copropriétaire dispose d’un délaide deux mois à compter de cette notification pour agir en nullité.Cette mission m’a particulièrement plu en ce qu’elle alliait théorie et pratique. En effet, il yavait une partie de réflexion concernant les règles à respecter (délai, contenu, formes d’envoi)ainsi qu’un aspect pratique et humain se manifestant essentiellement au cours des assembléesgénérales. Ainsi, il était intéressant de voir comment Monsieur PUPAT gérait lescopropriétaires et leurs mouvements d’humeurs au cours de ces dernières.C – La gestion des sinistresEn matière de sinistre, la gestion est quelque peu différente en copropriété par rapport à ce quia été vu en location. Avant tout, il convient de distinguer les sinistres n’entrant pas dans lechamp d’application de la garantie dommage-ouvrage et ceux y entrant. Cette garantieconcerne les personnes physiques ou morales dont la responsabilité décennale peut êtreengagée à l'occasion de travaux de construction aboutissant à la réalisation d'un ouvrage, elleest rencontrée en principe sur les immeubles neufs. Cette garantie expire en même temps quela garantie décennale soit dix ans après la réception des travaux. La déclaration du sinistredoit être faite par courrier recommandé avec demande d’avis de réception.Un rendez-vous d’expertise peut alors être fixé par l’assurance afin de constater lesdommages et ce, pour les deux types de sinistres. J’ai eu l’occasion d’assister à plusieurs11

réunions d’expertise, j’ai pu ainsi observer le travail des experts en matière de défaut deconstruction. A la suite de cette intervention, l’expert rédige un rapport qu’il remet à la sociétéd’assurance, et celle-ci se prononce alors sur sa prise en charge ou non du dommage et ce, surla base des conclusions du professionnel. Quelle que soit la réponse de l’assurance, mamission était de mandater un prestataire afin de mettre fin aux dommages subis par lespropriétaires, après avoir obtenu un devis de la part d’un technicien. Ce devis doit être validépar le conseil syndical si l’assurance n’intervient pas au titre de la prise en charge du sinistre.Dans le cas contraire, le devis lui est envoyé pour validation.D – Les appels de fondsJ’ai également eu l’occasion, en matière de copropriété, de générer les appels de fonds en vuede les envoyer aux copropriétaires. Les appels de fonds sont payés par trimestre, une année estcomposée de quatre trimestres et tous les trois mois, les appels de fonds sont envoyés pourrèglement aux copropriétaires. Pour les budgets prévus sur une année civile, ceux-ci sontappelés respectivement au 1er janvier, au 1er avril, au 1er juillet et au 1er octobre, j’ai donc pueffectuer ceux d’avril et de juillet.Au cours de l’assemblée générale, le budget de l’année passée doit être approuvé et celui del’exercice suivant voté. Les appels de fonds sont ensuite appelés sur la base de ce qui a étédécidé en assemblée. Ainsi, ce budget prévisionnel est réparti entre les copropriétaires enfonction de leur quote-part de parties communes (en principe il s’agit de la même base decalcul que pour la quote-part de charges, cette question est abordée dans la partie mémoire)puis la part attribuée à chaque copropriétaire est divisée par quatre et ¼ est demandé à chaquetrimestre. De même, il peut figurer sur un appel de fonds, une régularisation de charges pourl’année passée ou encore des appels de fonds travaux votés à titre exceptionnel.Dans ces deux derniers cas, les copropriétaires téléphonaient souvent à la régie afin deconnaître l’origine exacte de ces sommes ajoutées à leur appel de fonds habituel. A cetteoccasion, je procédais à une consultation de compte sur le logiciel CRYPTO et je pouvais lesrenseigner à l’aide de l’historique. Les missions abordées en syndic m’ont plu dans leurglobalité, j’ai préféré de loin les tâches entourant l’assemblée générale, évènementparticulièrement intéressant dans le fonctionnement d’une copropriété. La préparation duconseil syndical m’a, en revanche, semblé moins attrayante puisqu’il s’agit simplement d’unepâle esquisse de l’assemblée générale.12

§3- La comptabilité :Pour ce qui concerne la comptabilité, j’ai travaillé essentiellement avec Madame VEY eneffectuant de la saisie comptable et ce, aussi bien en matière de gestion locative que decopropriété. En effet, dans toutes les sociétés la comptabilité occupe une place prépondérante,il était donc important que je puisse découvrir cette discipline. Ma formation jur

immobilier de l‘université Lyon 3 pour une durée allant de quatre à six mois. Il m‘a semblé raisonnable d‘opter pour un stage de quatre mois, d‘avril à juillet, dans le but de conserver un mois plein et entier pour finir la